日本不動產投資成功的秘訣訪談
《目次》
5.貴公司業績似乎相當好，為何和其他公司相較下顧客會選擇貴公司呢?請告訴我貴公司的優勢。
6.台灣顧客若以自己希望的價格，委託貴公司以指定價格方式交涉，貴公司能確實應對嗎？
Q1.日本不動產投資首先最需要注意甚麼？
購買不動產最重要的就是地點。最重要的並非價格是高低，而是挑選位於好地段的不動產。所謂資產價值高的不動產，就是於位於租賃需求高的不動產。若租賃需求高，自然不動產價值就高，租金收益既安定，出售時的條件也相對有利。
更重要的條件是要距離車站10分內。該條件也是銀行貸款的審查重點，容易申請貸款的不動產=容易有買家的不動產，在出售時相當有利。
請參考購買物件的《積算評價額》。
所謂積算評價額，就是將物件分為「住宅評價額」和「土地評價額」後，理論計算出來的價格。
積算評價額所計算的住宅評價額和土地評價額方式如下：
住宅評價額=重置成本x住宅面積x(法定耐用年數-屋齡)/法定耐用年數
土地評價額=土地面積x住宅面積x路線價(宅地１㎡的評價額)
住宅評價額和土地評價額合計的金額便是積算評價額，相當於該物件的價值。
一般來說積算評價額會以較保守金額計算。
例如：雖然積算評價額的住宅評價是用住宅的法定年數計算，實際上物件可用超過法定年數10年、20年來計算。
該積算評價額為出售物件時的底價(不動產業者隨時能收購的價格)，故購買金額若越接近積算評價額就越划算。
積算評價額是在理論上不動產的底價，能以此價格購買的機率幾乎是零，但可藉由積算評價額來判斷不動產的價格是否大幅乖離。
此外，土地評價額也必須十分注意。
購房後經過30年、40年，該住宅便恐因老舊而無法使用，此時除了改建以外，另一個選擇就是以土地評價額出售該住宅的土地權利。作為退場戰略，把握購屋30、40年後最少能以多少金額出售一事非常重要。
好的仲介業者，不會向顧客推薦大幅乖離積算價格或土地評價額的不動產。
積算評價額的計算需要專門知識，海外投資人較無法自行計算。但也有相較容易計算不動產價值的方法。就是參考和欲購不動產同樣條件的屋齡50年以上的不動產的售價，在日本888房屋交易網也有刊登屋齡老的不動產，查詢應該相當容易。屋齡50年以上的不動產因建築物評價額已歸零，售價已相當接近土地評價額。
例如欲採購屋齡20年、售價3000萬日幣的不動產，而同樣條件屋齡50年以上的不動產售價1500萬日幣，便可推算欲購不動產建築物剩餘30年的價值便是1500萬日幣，而30年價值是1500萬日幣，故30年內必須獲得這以上的租金收益，因可大約估算，若租金為10萬日幣，30年可獲得10萬x12月x30年=3600萬日幣的租金，比起建築物本身所消失的價值，所回收的租金收益約有兩倍，且因地點好，不用擔心出售困難以及價格變差的問題，可說是相當值得投資的案件。(實際上我們會替客戶尋找在建築物價值消失期限內能獲得最大收益的不動產)。
在此回到原先的問題，不動產最重要的是地點。位於好地段的不動產，即使屋齡50年以上且建築物也已無價值，仍會保留土地價值，也較有可能出售。但位置不好的不動產=沒有土地價值的不動產，屋齡50年以上可說是已無任何殘存價值，因此才會斷定地點是不動產投資的重點。
首先是租賃需求不多的地區的不動產。
以東京來說，JR山手線、東急東橫線、東京地下鐵日比谷線、東海到線、JR京濱東北線等，這些鐵路沿線不動產的租賃需求較高，而大阪、千葉、埼玉等地域，各別也有租賃需求高、或是不高的地方。
此外，離最近車站徒步幾分也相當重要。若離最近車站徒步超過10分，租賃需求便會減少。若位在大學附近，有學生租屋需求、附近有商業園區等等，像這些即使離車站遠也會租賃需求的情況例外，否則離車站10分鐘的不動產最好避開。特別是海外投資人很難把握詳細的地域特徵，所以還是建議選擇徒步10分以內的不動產。
Q5.貴公司業績似乎相當好，為何和其他公司相較下顧客會選擇貴公司呢?請告訴我貴公司的優勢。
這是我們能徹底站在投資人的角度，為各位投資人介紹不動產。首先前提是能讓投資人購買位於好地點的不動產。此外，以長遠眼光來看不動產的格局便利性等方面是否適合出租，這點我們也會特別注意。在這些優良不動產之中，我們僅介紹能便宜購買的不動產。便宜買進有價值的不動產並高價賣出，這種買賣基本我們一直和客戶強調說明。
不動產購買方法中，有一種是「指定價格」，簡單說就是由顧客〝出價〞然後委託敝公司交涉的方法。一般不動產仲介不喜歡接這種「指定價格」案件，但我們會替顧客評估該不動產的好價位，並非常歡迎來指定價格的委託。當然賣家會希望盡量以高價出售，所以通常指定價格很難成交，但敝公司會致力於讓賣家站在買家角度思考，以說服賣家以指定價格出售。投資人提出指定價格的申購書後，需花幾個月和賣家交涉是很常見的，但能貼近投資家立場並以好價格成交的結果，透過敝公司購屋的顧客回購率提高，或由顧客介紹新顧客才打造了現今敝公司的基礎。
Q6.台灣顧客若以自己希望的價格，委託貴公司以指定價格方式交涉，貴公司能確實應對嗎？
我們當然會全力以赴。顧客無需因不瞭解海外規則而有所顧慮，敝公司非常歡迎來自顧客的指定價格委託，回應顧客的期待是我們份內的工作，不僅限於應以多少指定價格提出委託，提出您的購買預算亦可。究其原因，是因為我們認為投資人的目的在於用好價格買到好商品，有興趣的不動產未必最好的投資好目標，這之中能讓敝公司協助您買到真正的好物件是我們的榮幸，對於顧客所提出的預算，由敝公司營業員將全力以赴爭取成交獲利最好的物件。
[總結]
AC Create是顧客滿意度高、日本近年業績成長迅速的公司，今後預期將會更加成長，在日本不動產業界相當受到注目。其公司經營理念保持一貫，也就是站在投資人角度並加上自身經驗，僅成交令人滿意的物件。能鑑定不動產是否保值，以及堅持不懈和屋主交涉的能力正是AC Create的強項。
株式會社AC Create 董事長：金川彰先生
