「租賃合約規範 明文化」日本房地產/日本不動產市況

制定合約規範基本的民法改訂(債權法)，於4月開始實施，使公寓等租賃合約的相關規範更加明確，退房時的押金退款或原狀回復義務範圍的規則更加明確，若屋內設備故障等因而必須減少租金等更是明確記載。若於4月以後租房或更新合約的時候，請務必確認相關內容。

 現民法並未明確規範押金定義和原狀回復範圍，導致房東和房客之間的糾紛不斷，民法改訂參考了至今的裁判案例和國土交通省所制定的「原狀回復糾紛指導方針」，將規範內容更加明確化。有關租金，無論以任何名稱表示，皆定義為是由承租人依據租賃合約向房東擔保應所負擔的金錢債務，而所預繳給房東的金錢。退租時房東將其債務金額控除後必須將餘款退還給房客。具體來說，若房客滯納租金房東便可從押金控除後將餘額退還。

設備故障則必須減租

原狀回復義務原則上在於房客，而該範圍終於明確化，責任限於因房客不小心所造成地板、牆壁的汙損，一般生活上所自然產生的耗損或經年劣化不在範圍內。空調或熱水器等設備上的故障、屋頂等建築物的毀損造成無法使用的狀況，現民法規定「房客有權要求租金減額」，民法改訂則是明確記載需依照程度「租金減額」。怎樣的故障要減多少租金這點則依各例判斷，日本租賃住宅管理協會(東京千代田)提供了大約的依據準則。例如熱水器等故障，無法洗澡的狀況減租金額約10%，原則上故障期間以日單位計算。若月租10萬日幣，故障10天的情況，租金10萬日幣10%的1萬日幣除以30天後便是日單位減租金額，而該例子的免責期間為3天，能減額的日數則實為7天，也就是可減租2333日幣。

 設備故障或建築物一部分毀損的情況，原則上房東需負擔修繕，但實際上房客聯絡後卻仍遲遲不進行修繕的情況時有所聞。民法改訂規定，聯絡房東後經過相當時間，房東仍無進行修繕的情況，房客可自行修繕。近年來合約多不和房東直接簽屬，不少是由向房東承租的不動產公司(sublease)來進行招募房客，但若sublease公司的經營惡化，房東若未收到租金便可能會直接和房客催討。這種情況，改訂法案將涉及房客債務的範圍明確化了，例如房客交租金10萬日幣給sublease公司，而sublease公司每月給房東8萬日幣的情況，若房客直接受到房東催討租金，房客只要付8萬日幣即可。但若房客租金是預付的情況，將有可能造成重複付款的問題仍未解決。例如4月份租金於3月繳交給

sublease公司後公司卻破產，然後收到房東來催討4月房租的情況，房客無法主張之前已付的部分。房東若以sublease公司債務不履行為理由要求解除合約，房客便會被要求退房，因此在簽屬subleas合約時千萬要注意sublease公司的經營狀況。

保證人的責任限定

租房時通常需要身分保證人，保證合約中保證人常被視為「需承接房客所有債務」，改訂法中規定，須明確制定保證人所應負擔的上限額度(極限額) ，否則該條約無效，藉此限定保證人的責任範圍。