「民法成為交涉殺手鐧~店舖停業的減租~」日本房地產/日本不動產市況

受到新型肺炎影響，許多商業設施和店舖相繼停業，針對停業中的租金支付問題，房東和店家展開了嚴峻的交涉。在野黨正考慮成立租金補貼和延繳法案，但許多專家認為現行法律也能成為租金減額的部分依據。但減租等問題並無市場行情觀，如此將可能出現糾紛。「4月營業額是零，在回復原本的營業前，是否能將租金減少三成呢？」在銀座經營咖啡店的老闆將該內容的郵件寄給了房東。雖然不是東京都所指定的停業店舖，緊急狀態宣言下人潮大減，實在無法繼續營業，並表示「雖然覺得很抱歉，但不得不如此請求」。

有關承租店舖的減租請求等問題，商業設施或店舖等的房東以及希望減租的店舖，相關諮詢大量湧進律師事務所。對房東而言，很難同意減損自身利益而接受店舖的減租請求，AEON商場決定降低無論營業額多少店舖所需支付的「最低保證租金」之金額，像如此不僅可延繳租金也同意減租的房東卻是僅限於一小部分。大型律師事務所的律師表示，租賃合約大多沒事先預料到這種狀況，因此需要以合約規範的相關法律做為依據解釋。實際上可做為減租依據的規範也存在於現行法律中，今年4月開始實行的民法改正法中規定「承租物件的一部份消滅或因其他理由無法使用以及收益的情況」，若不歸責於承租人便可減租。雖然目前有效的租賃合約大多是民法改正前所簽訂，「基本思考方式和舊法並無差異，故應也適用於既有合約」(

中野明安律師)。此外民法中的一般法規也有提到，若無法歸責任何一方而無法履約的情況，結論也就不須支付金額(租金)，311大地震時，對於撤退地域的租金等也是依據該條例判斷執行。若能依照民法，「就有了停業中的租金交涉的法律依據」(中野律師)。但法律依據的強弱度，依照停業的實際狀況而有所不同。大型設施等全館停業的情況，店舖無選擇餘地故較易於判斷。就算是路面等店舖，只要是被指定停業或危險度高的地域等，營業困難程度越高的情況就越容易交涉。另一方面，餐飲店若能在店內廚房製作外賣等方式去改善營業額的情況，就比較沒有交涉空間。中野律師表示，損害應該如何分擔最終還是需要司法判斷，但大多數會個別協議互尋妥協點，雖然打官司對於資金不多的店舖而言不是一個好方法，但有法律依據的存在可做為一種交涉工具。

雖然沒有減租額度的市場行情觀，但某律師表示「依政府要求停業的情況，實際上可應能減租約3~5成」。在野黨雖然已開始進行租金補貼和延緩的法案，對於資金緊迫的店舖而言，無法預料紓困是否能及時。對房東而言，能保留房客的多好處應該也很多，而店家方面也應提出減租、分期付款等等各種方案租組合和房東進行交涉。