「依存於涉谷的東急面臨考驗」日本房地產/日本不動產市況

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2020-08-12

依存於涉谷的東急面臨考驗

相關資料: 日本經濟新聞2020.08.12

因遠程辦公導致加速遠離辦公室

空置率急遽上升 加速郊外開發

人們越來越擔心東急的增長會放緩。東急已將主力從鐵道轉移到房地產,並且以東京和涉谷為中心進行了集中投資,但此時遠程辦公卻由於新冠肺炎的流行而普及。以初創公司為中心,遠離辦公室的情況逐漸擴大,而依賴涉谷的成長戰略被迫重新審視。著眼於宅工作,以郊區為中心急於拓展新的開發。

 

「進入7月以後,降租招募的大樓管理公司數量有所增加。」辦公室仲介公司的營業專員如此訴說涉谷現況。位於在繁華街道的道玄坂上,某大樓曾一度有三樓層空置,之後由管理公司以較以往便宜20%3.3平方米30,000日元價位進行招租。

 

在截至2020331日的財報中,東急的總營收為11,642億日元。房地產業務的百分比約佔20%,但營業收入最高,約佔整體的40%,而支持該領域營收的便是涉谷。截至20193月底,其辦公樓地板面積約為120,000平方米,約佔公司整體持有的36%。

 

20樓以上的大型建築物來看,東急集團擁有涉谷站周圍的12棟建築物中的一半,例如『涉谷Scramble Square』。它的存在感比沒有顯著地標的三井不動產要大。儘管住友不動產也在這一領域作出努力,但業界仍普遍認為涉谷的房東是東急​​

 

涉谷有望在增長中起主導作用,網路相關的初創企業等逐漸聚集於此。雖然發展於東京和丸之內等現有地區旁的商業區,但直接受到了疫情的打擊。隨著遠程辦公的導入,對於辦公室的需求下降了,而承租企業也明顯開始減少租賃面積。

 

根據仲介巨頭三光地產的數據,涉谷7月份的空置率為1.94%,超過都心5區的平均空置率(1.2%),為五年來的最高水平。特別是經常有初創企業進駐的中小型大樓躍升至3%的範圍。與三月份相比,小型大樓的增幅為1.32點,領先大型建築物的增幅0.82點。

 

東急致力於為東橫線和田園都市線起點的涉谷城市發展,已有約100年的歷史了。典型的例子是三月關門的東急百貨東橫店和SHIBUYA109。也為2012年開業的《涉谷Hikarie》等大型開發項目付出了巨大的努力。

 

涉谷Scramble Square的東棟47層在2019年竣工,鐵道業務被分離,將“ 電鐵從公司名稱中刪除,實際上已表明了以房地產業務為核心的態度。到2019年為止的三年中,對涉谷站周圍的開發項目投資了約1400億日元,但緊接著卻出現了新冠肺炎。

 

東急擁有的大樓通常位於車站前等好位置,“目前沒有辦公室解約”(該公司)。據說有許多定期數年的租賃物業”(大型房地產企業),因此有人說其直接影響是有限的。但富士通等一些大公司已經開始減少辦公室使用面積。涉谷周邊也會有解約增加或租金下降的可能性。

 

佔總營收10%以上的鐵道業務,是僅次於房地產的第二大支柱,也受到了嚴重打擊。由於外出自律,4月至6月電車乘客人數與去年同期相比下降了45%。鐵路沿線的人口仍在增加,過去預計用戶將有一定程度的增長,但在家工作的普及卻打亂了計畫。

 

東急也開始對“新常態”做出反應,而這種新常態很難以人潮聚集為前提進行。首先是避免3種密度。東急百貨於11日開始,提供涉谷Scramble Square內的食品商店的外送,提供在1小時內將商品運送到涉谷站附近的辦公室或自宅的服務。目的是消除擔心感染風險的涉谷上班族的不安感。一旦步入正軌,它將成為其他商業設施的先例。

 

另一個是“著眼於郊區型商機”的戰略(藤原裕久董事)。據說顧客正在返回東京和郊區的商業設施,而不是涉谷。 東急百貨於6月對橫濱市Tama plaza分店的家庭用品區進行了翻新。

 

2016年開始的企業型共享辦公室業務,計劃在20293月之前將全國180家店(包括關聯商店)擴展到1,000家。 7月份時企業的諮詢數量激增至疫情前的三倍。 「與都心相比,郊區店舖的使用者數量正在增加」(東急相關人士)

 

JP 摩根證卷的姬野良太指出:「即使在郊區,分散也是關鍵,需要前所未有的發展」。將於12月公佈的4月至6月的財報中,將揭曉疫情所造成的影響。如果不能對工作模式和生活方式的變化做出反應,那麼我們將可能會偏離成長軌道。

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