「超過2億的物件動作完全停了…」日本房地產/日本不動產市況

在 YouTube_樂待頻道錄製的牧野知弘先生（Oraga 總研）和永濱利廣先生（第一 Life 經濟研），錄製日期為9月18日。在 YouTube_CROSS DIG 房地產錄製的牧野知弘先生，錄製日期為8月25日。

據仲介現場的消息，東京都內超過2億日圓的豪宅，在這幾個月裡完全沒動靜……。根據東京Kantei的資料，23區中古公寓售價在6月出現26個月以來的第一次下跌。都心6區中，降價的物件超過一半。7月降幅還在擴大。

公司職員最多只能貸到1億日圓左右，但即使是強力夫妻組合，上限也只有1.5億。超過2億的部分是給投資者或用於繼承對策的，而這個族群已經消失了。二手房網站上充斥著半年賣不出去的高價物件，還標著“新價格”，降價2000萬到3000萬的情況層出不窮。1億日圓降到7000萬的意思就是這樣。

東京都內中古公寓的新登錄（出售）價格與成交價格的差距，就像鱷魚嘴一樣越拉越大。22到24年期間，成交價格超過了賣方的希望價格，日銀於24年7月加息成了轉折點。即便如此，賣方的期望價格仍持續上升，但成交價格從25年初開始疲軟，近幾個月還在下跌。差距最近達到30%。這是平均值。整個市場並未下跌三成，但舉例來說，一個1億日圓的掛牌房，成交價可能只有7000萬。對於實際需求的賣家來說，為了換房，價格總得在某個地方下調。

房價不下來，是因為多數賣家都是以收購再轉賣為主的不動產業者。他們假設房價會每年漲2-3成，先購買物件後翻修再轉賣。一旦行情停止上升，就會變得很吃力。如果降價，利潤就會消失，所以即使想降也降不下去。代表例子是三田Garden Hills。分售價格是80㎡左右每坪1300-1400萬日元。2025年3月交屋後不久，中古網站上出現大量每坪2500-3000萬日元的賣屋訊息。住都沒住就轉賣。2026年2月Olaga總研調查，每坪1600-2000萬日元。因為是賣方希望價，所以實際價格和分售價格差不多。利率從0.4%變成1.1%的話…
聽說日銀在9月18日升息到1.25%，借0.4%貸款的人現在利率變成1.1%。管理費和修繕積立金也上漲。那麼，就算只有0.7%的差距，35年期貸款的總還款額也會增加到超過一千多萬日圓。(試算)借款1億日圓、35年平均償還、0.4%利率的話每月還25.5萬日圓，總額1億700萬日圓。
利率1.1%則每月28.7萬日圓，總額1億2050萬日圓。差額超過1300萬日圓。5年規則和125%規則也不是減輕，而是延緩。(不過從長遠來看，也有將來降息的可能。)

現在即使是浮動利率也在1%上下，到底會漲到哪裡呢。固定利率則超過3%。

想買二手房的實需族都在觀望「可能還會再跌」。漲的時候大家追買，開始跌的時候大家就靜靜等候。這就是市場。

投資人的標準已經改變了

以灣岸高樓25坪為例。8年前每坪350萬日圓，總價8750萬日圓。房租每月37.5萬日圓（年450萬日圓），收益率超過5%。去年每坪600萬日圓，總價1.5億日圓。房租不變，收益率降到3%。

如果是10年國債1%的時代，即便收益率3%也算是比國債高2%。現在國債利率在3%左右，投資人期望收益率4%以上。房租相同的情況下，收益率4%時總價是1億1250萬日圓，每坪450萬。最糟糕需要6%收益率時，總價7500萬日圓，每坪300萬。要維持每坪600萬日圓的話，房租得提高到每月50萬日圓。雖然有些物件可以漲價，但在一棟有數百戶競爭出租的灣岸高樓大廈就漲不了。即使是之前很熱的市中心房租，也有下跌的案例。而且流動性好的國債利率是3%，軟銀集團竟然有4.75%。不必特別去買房光靠債券收益率就夠了。

「宴會結束了」嗎？
房地產因升息而處於緊張狀態。牧野表示「宴會結束了」（如果要享受宴會的話，應該是去年秋天）。那麼，是「泡沫崩壞的序章」還是「市場的速度調整」呢？不是暴跌，而是價格調整期嗎？部分專業人士到去年就已經把房產賣掉，手上積了現金在觀望。等好房的特價下跌，觀望期大約半年到一年。

值得注意的是房地產業的倒閉數量。  
如果是資金周轉不靈的轉售商在拋售，鱷魚的嘴就會合上。大型塔樓的10戶、20戶一起購買再轉售賺錢的中型開發商也是同樣的模式。政策總是慢半拍才到……轉售規制、遺產稅對策規制、外國人規制。將已開始下跌的行情拉得更低……又和過去一樣。