公寓買賣 介入以求改善 千代田區，要求5年內禁止轉售 為抑制投機，也在討論稅制
相關資料: 2026年10月29日 日經新聞
東京都千代田區向三菱地所住宅等公司請求，要求新建分售公寓在五年內不得轉售。在這個有很多超過一億日元「億級公寓」的區域，目的是要真正阻止以投機為目的的短期買賣。這種對民間交易的罕見介入，會不會對轉售市場潑冷水呢？
「我們認為抑制投機性交易是個重要課題。」27日，三菱地所レジ在收到該區的請求後這樣表示。目標物件目前約有100戶公寓，計畫改建成約200戶。預計2030年開工，2036年完工。這個計畫地是在東京都內數一數二的高級住宅區，會依照東京都的制度享受容積率放寬。區政府今後也會對需要和行政協調的市區重建計畫等提出同樣的要求。純粹的民間公寓不適用。
千代田区在25年7月也向不动产协会（东京·千代田）提出了要求，比如引入禁止五年内转售的特约。协会提出了以交房前防止转售为核心的对策。各家公司也在推进自我规制。三井不动产住宅部门规定，如果在交房前进行转售活动，将没收定金并解除合同。东京建物则在该区开发的“Brillia二番町”中禁止法人购买。
區對業界的應對做了一定的評價，但認為對策仍不夠充分。背後的想法是，橫行的轉售似乎沒有要收斂的跡象。根據不動產調查公司 Kantei（東京・品川）的調查，該區5年以內的公寓轉售率在25年接近5%，比前一年上升了將近1個百分點。上席主任研究員表示，「也有短期轉售的房子占比達10～20%的物件」。
在區公所於25年7月實施的公寓居住實態調查中，也有超過六成的物件被認為是屋主並未居住的。住在海外的比例也達到十幾%。
面對這樣的情況，區公所看起來決定採取更有可能抑制轉售的個別要求。不過在手法和現狀認知上，與業界之間的隔閡還很大。
房地產業界認為，物件的所有權轉移後，即便發現違反轉售禁止的契約，也只能透過民事訴訟來處理。三井不動產也提到，基於憲法第29條保障財產權，「有時因調職或換工作需要出售房產，因此對私人財產處分的限制需要謹慎考量」。
業界普遍認為，公寓價格飆升也與建築成本上升和供應不足有關。最近也有不動產大公司表示：「在市中心，業者或個人的轉售都變得比較緩慢。」
千代田區這次的應對方式只是請求，法律上並沒有強制力。不過社會影響很大。值得注意的是正式制度設計的動向以及向其他地區的擴展。該區區長與政府、執政黨合作，目標是透過稅制抑制轉售。21日，他參加了自民黨住房土地・都市政策調查會的討論。現行稅制下，購買公寓後五年內的轉讓所得算作「短期轉讓所得」。出售獲利時的稅率（包括所得稅和居民稅）接近40%。擁有超過五年的「長期轉讓所得」稅率大約是20%，差了一倍。
即使如此，在高級物件眾多的千代田區仍然能賺錢。根據區的試算，如果購買價值2億日圓的物件，依據不動產市場分析，一年後的售價將上升13%，達到2億2600萬日圓。即使扣除仲介手續費等各種開銷和資產所得稅，也有大約7500萬日圓的售出利益。
東京Kantei的高級主任研究員認為，「如果短期轉售的稅負進一步加重，投機將會趨於平靜」。據說已經有人預期稅制上的措施，即使訂金被沒收也會取消交易。
行政方面，中野區區長在25年9月應千代田區業界團體的要求表示「我們也有必要進行檢討」。神戶市正在考慮對沒有實際居住的市中心分譲公寓徵收「空屋稅」的條例化。東京都目前還沒有明顯的行動，但都知事在9月表示，將在抑制投機性住宅交易方面「納入具有實效的政策」。千代田區對房地產業界施壓的轉售禁止「考驗行動」，將成為觀察國家和業界卷入的規範強化趨勢是否加速的試金石。