房地產投資最怕的就是出租空窗期，而在少子化的情況下，日本全國各地的空室率都出現了增長趨勢，其中以首都圈都心的空室率最低僅16.4%，到底都心和首都圈的其他地方哪裡不一樣呢？
在2018年的調查中，2018年10月東京23區的租賃房地產空室率約16.4%、東京市部為18.4%、神奈川縣18.5%、埼玉縣18.5%、千葉縣21.4%，可得知在首都圈東京23區的空室率最低。但不管是哪個地區相對於2013年空室數量皆有增加，空室增加數最多的是總戶數最多的23區， 但空室率卻是最低，由此可見都心租賃房地產需求還是相當高。
都心空室率低的理由：
- 職住接近
在夫婦皆需工作的背景下，為了兼顧工作和育兒通常會傾向挑選離職場近的房地產，而現在其實不只家庭，連單身族也因各種理由而傾向選擇職住接近。
- 高齡化
良好的醫療資源多集中在都心，太偏遠的地區對於老人家來說移動就是一種負擔，且子女也多在居住於都心，為了醫療照護，近年郊區高齡者移居都心房地產的案例也逐漸增加。
- 少子化
少子化的影響諞遠地區的學校招生不易，故校地回歸都心現象逐年明顯，隨校地移轉會有數千人口伴隨，進而加劇都心和郊區租賃房地產需求的不平衡。
- 晚婚化或未婚化
造成少子化原因的晚婚和未婚化現象，一直未獲得改善，主要原因多在於經濟層面，而此族群通常沒有買房的經濟基礎，大多一輩子都會租房。
以上幾點都心空室率低的理由，往後將會越來越明顯，投資房地產最重要的就是安定收益，購買東京23區房地產除了能穩定收租以外，房地產本身也相對保值，故建議投資人選擇東京23區的房地產。