日本房地產投資特集/說明會

888への物件掲載はこちら

對サブリース(sublease)物業管理法規的強化


《目錄》

有關租金減額或被解約的可能性

有關改善租賃管理業務的法律制定

・其他Sublease注意點


 

Sublease就是轉營租賃管理業,也就是法人化的職業二房東,保證每月有固定租金,讓日本房東們少去了招租、簽約、裝潢、交涉等各種麻煩,但在這些便利性的背後,近年來卻產生許多糾紛,導致日本消費者委員會和政府機構出面提醒大眾,進而制定相關法律。今後法律施行後,簽屬sublease合約有以下幾點將受到影響。

 

有關租金減額或被解約的可能性
 

舉例來說,即便房東簽署的是30年的sublease長期合約,sublease業者仍能以空室率高或周圍市場行情下跌等理由,在合約期間中減少租金或要求解約,而這是普通租賃合約在更新時所擁有的權利。要防止這種狀況,必須在間約前,由業者向顧客明確說明未來租金減少的條件或解約相關事項,若屋主不能接受這些條件,不簽約即可。
 理論上若能簽訂沒有更新日的定期借家合約,原則上合約期間不能途中解約也能固定租金金額,但實際情況很少有sublease公司會願意簽屬這樣的合約,實際執行上有些困難。建議屋主們可參照國土交通省所頒布的標準合約書樣本,可以和sublease業者的合約書相互比較,若是內容有太大乖離,可嘗試和業者交涉看看。

 

有關改善租賃管理業務的法律制定

近年來sublease的糾紛越來越多,致使日本於國會通過了「租賃住宅之管理業務的改良法律案」,其中sublease相關內容為:

‧推銷時,禁止sublease業者有故意未告知事實,或陳述虛假內容的行為。
sublease業者和屋主簽屬合約前,須提供屋主有記載租金和合約期間等情報的重要事項說明書,並進行說明。

 

此外,政府為了排除不良業者,並促進業界的健全發展,創立了「租賃住宅管理業務登錄制度」。屋主所委託的租賃住宅管理業務的業者,管理戶數若超過某數量,將有義務接受國土交通大臣的登記許可。具體來說已登記的業者有以下幾點義務:
1. 每個辦公室需配置一位擁有租賃住宅管理知識和經驗的業務管理人

2. 簽屬管理委託合約前,具體的管理業務內容和實施方法等的重要事項,需要以書面提供並說明。

3. 委託管理的租金等,需和自身的財產分別管理

4. 業務的實施狀況等,需有預定會向屋主定期報告

 

政府祭出以上幾點對策,期望sublease合約糾紛獲得改善,但法律並不能保障所有,還是建議屋主們,在簽屬前多做點功課,不清楚的地方有權要求對方說明或記載,畢竟簽屬的決定權在於自己,要為自己的決負責。