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日本地價這幾年有顯著的上升，指標性公告地價的銀座山野樂器前每平方公尺5720萬日幣，已經超越泡沫時代的價格，而不僅限於東京、大阪、名古屋等三大都市圈，連地方四城市的札幌、仙台、廣島、福岡也同樣呈現大幅上漲。而從日本不動產交易總額來看，在2018年總額較2017年有減少現象，顯示市場上對於地價的急速上升已感受到壓力。
都心五區的上半年空房率來到最低水準，外界預測2019年到2023年間，在都內將有102萬平方公尺的新商辦大樓落成。都心住宅仍有極高需求，2018年首都圈的新大樓平均價格已達5871萬日幣，已經不是一般上班族買得起的價格了。而都心飯店也因觀光客湧入不斷增建，連其他行業也來紛紛加入戰局搶奪商機。
在上述的背景下，商辦和飯店等的不動產需求相當活絡，因此即便奧運結束，對日本不動產前景仍抱持樂觀的專家不少，但需要投資人留意的問題仍然存在，在此說明以下三點日本不動產的未來隱憂。
日本戰後從地方來的大量年輕勞力聚集到都市圈工作，並定居於該大都市圈，而當時這些人需求是郊外的一棟住宅，國家和開發商便基於該需求在都市郊外建設了新市鎮。到了現在2020年，當年在這些新市鎮買房定居的團塊世代即將面臨大量死亡和大量繼承的問題。根據預估，今後10年內首都圈將有480萬人的繼承案件出現，而另一方面在郊外成長的年輕人大多居住於都心，在夫婦皆上班的現代背景下，從郊外通勤1小時以上到都心上班實在不符合經濟效益，因此即使父母留下郊外的不動產，大多也不會選擇居住於此，屆時這些繼承不動產將大量釋放於出租和出售市場上，對郊外地價將造成不小的影響。
日本有生等產綠地制度，簡單來說對本來該課徵等同住宅地稅金的農地，僅課徵等同農地稅金的土地，而這些土地也多在郊外，從1992年施行後30年期間以務農為條件來減輕稅率，該期限將於2023年陸續到期，這些土地預估在東京都內就有3300公頃。而這些土地在沒有了減輕稅率的環境下，很有可能停止務農轉而將土地出售，或建造出租公寓，如此也將造成地價下滑的風險。
未來預定提供市場的商辦物件大多是由老舊商辦大樓所重建。都內的商辦大樓多有老舊問題，若改建必須先讓承租人退租，而這些退租人尋求現存其他現存商辦物件承租，也就是為何這幾年商辦物件空房率低的真正理由。重建的大樓多數享有容積率優惠，進而變身為超大型的商辦大樓，所以在2020年時都心已經出現許多超大型商辦大樓林立，其中甚至有單層面積超過1000坪的商辦，預估在都心租金每坪超過4萬日幣，而現都心的平均租約每坪2萬多日幣，能負擔起每坪4萬日幣以上的租客僅限於外資企業等的一小族群。因此今後恐將產生此種現象：超大型商辦吸取現存大型商辦的租客，而失去租客的大型商辦將吸取中型商辦的租客，中型商辦再吸取小型商辦租客，像如此的骨牌效應。
在新型肺炎影響下，日本不動產市場已產生許多不確定因素，日本經濟仰賴觀光，同時也牽動不動產市場，觀光客的消失已造成日本經濟莫大損失，許多店家營業收入驟減，紛紛要求降租免租，在此情況下恐將造成房東資金斷裂，進而引發拋售潮。而在疫情未見轉折前，全球經濟處於相當不穩定的狀態下，無論剛性需求或是投資都將會對不動產保持觀望態度，雖然目前價格尚未見到大跌，但疫情若長時間未見改善，勢必將影響到不動產價格。